Berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Kantor Perwakilan Bank Indonesia (BI) Balikpapan, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan I 2026 tercatat sebesar 107,67 atau tumbuh 1,44 persen secara tahunan (year on year/yoy). Angka itu lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya yang hanya 0,43 persen (yoy).

Kepala Perwakilan BI Balikpapan Robi Ariadi menjelaskan, kenaikan harga terjadi pada seluruh tipe rumah, baik besar, menengah, maupun kecil. Rumah tipe besar mencatat kenaikan tertinggi sebesar 2,93 persen (yoy), meningkat dibandingkan triwulan sebelumnya yang sebesar 1,27 persen.

Kemudian, harga rumah tipe kecil naik 1,85 persen (yoy), lebih tinggi dibandingkan periode sebelumnya yang hanya 0,14 persen. Sementara itu, rumah tipe menengah mengalami kenaikan paling rendah, yakni 0,38 persen (yoy), meskipun masih lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya yang sebesar 0,07 persen.

Menurut Robi, kenaikan harga rumah dipengaruhi kebijakan sejumlah pengembang yang melakukan penyesuaian harga jual untuk mengimbangi kenaikan harga bahan bangunan serta upah tenaga kerja.

Di sisi lain, volume penjualan rumah baru justru mengalami kontraksi. Pada triwulan I 2026, hanya tercatat 72 unit rumah baru terjual. Jumlah tersebut turun 55,56 persen dibandingkan periode yang sama tahun lalu yang mencapai 162 unit.

Penurunan itu melanjutkan tren pelemahan yang telah berlangsung sejak 2025. Bahkan, kontraksi penjualan pada triwulan I 2026 lebih dalam dibandingkan triwulan IV 2025 yang turun 42,79 persen (yoy) dengan total penjualan 119 unit.

Penjualan rumah tipe kecil mengalami penurunan paling tajam. Dari 109 unit pada triwulan I 2025 menjadi hanya 36 unit pada periode yang sama tahun ini atau turun 66,97 persen. Penjualan rumah tipe besar turun dari 32 unit menjadi 19 unit atau berkurang 40,62 persen. Sedangkan rumah tipe menengah turun dari 21 unit menjadi 17 unit atau menyusut 19,05 persen.

Robi mengatakan, penurunan pada seluruh segmen rumah menyebabkan perubahan komposisi penjualan. Meski masih mendominasi, pangsa rumah tipe kecil turun dari 67 persen menjadi 50 persen. Sebaliknya, pangsa rumah tipe menengah meningkat dari 13 persen menjadi 24 persen, sedangkan rumah tipe besar naik dari 20 persen menjadi 26 persen.

Menurutnya, terdapat sejumlah faktor yang memengaruhi penurunan penjualan rumah baru. Salah satunya adalah fokus masyarakat dalam memenuhi kebutuhan selama Ramadan dan Hari Besar Keagamaan Nasional (HBKN) Idulfitri yang seluruhnya berlangsung pada triwulan I 2026. Selain itu, kenaikan harga rumah membuat sebagian calon pembeli memilih menunda keputusan membeli hunian baru.

Penurunan penjualan juga berdampak pada berkurangnya jumlah unit rumah yang dibangun sepanjang triwulan I 2026. Meski demikian, para pengembang masih optimistis terhadap prospek pasar perumahan ke depan.

Untuk mendongkrak penjualan, sejumlah pengembang berencana memperbanyak pembangunan rumah tipe kecil dan menengah yang lebih terjangkau. Selain itu, strategi promosi akan diperkuat disertai inovasi desain bangunan guna menarik minat konsumen.

Dari sisi pembiayaan, mayoritas pembeli rumah baru masih mengandalkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pada triwulan I 2026, sebanyak 71 persen transaksi rumah baru menggunakan fasilitas KPR. Namun, porsi tersebut menurun dibandingkan triwulan I 2025 yang mencapai 87,7 persen.

Sementara itu, pembelian secara tunai dan tunai bertahap masing-masing memiliki pangsa 15 persen dan 14 persen.

BI mencatat sejumlah tantangan yang masih dihadapi pengembang di Balikpapan. Di antaranya kenaikan harga bahan bangunan, kualitas kredit calon konsumen, kendala perizinan dan birokrasi, keterbatasan lahan perumahan, prioritas masyarakat yang lebih fokus pada kebutuhan hidup sehari-hari, hingga kenaikan suku bunga KPR.

Berbeda dengan sektor residensial, harga properti komersial justru mengalami penurunan, meski laju penurunannya mulai melambat.

Berdasarkan Survei Perkembangan Properti Komersial (PPKom) BI Balikpapan, Indeks Harga Properti Komersial (IHPK) pada triwulan I 2026 tercatat sebesar 105,70 atau turun 0,10 persen (yoy). Penurunan tersebut lebih baik dibandingkan triwulan IV 2025 yang terkontraksi 0,36 persen (yoy).

Perbaikan terutama ditopang oleh kinerja sektor perhotelan. Harga properti hotel masih turun 3,63 persen (yoy), namun jauh lebih baik dibandingkan penurunan pada triwulan sebelumnya yang mencapai 9,95 persen.

Membaiknya sektor hotel didukung meningkatnya aktivitas pekerja seiring operasionalisasi Kilang Pertamina Balikpapan, berlanjutnya pembangunan tahap II Ibu Kota Nusantara (IKN), serta tingginya kegiatan meeting, incentive, convention, and exhibition (MICE) maupun aktivitas kedinasan di Balikpapan.

Sementara itu, harga pada segmen ritel dan perkantoran relatif stabil meski permintaan mulai meningkat.

Secara keseluruhan, perkembangan harga properti residensial dan komersial pada triwulan I 2026 dipengaruhi oleh meningkatnya mobilitas pekerja terkait operasional Kilang Pertamina Balikpapan, kelanjutan pembangunan IKN tahap II, serta momentum HBKN.

Ke depan, BI menilai prospek sektor properti Balikpapan masih cukup menjanjikan. Optimisme tersebut didukung sejumlah proyek industri hilirisasi yang sedang bersiap memasuki fase operasional.

Untuk mendukung sektor tersebut, Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan makroprudensial, termasuk melalui Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM). Kebijakan itu diarahkan untuk mendorong penyaluran kredit ke sektor prioritas, termasuk perumahan, guna mendukung pertumbuhan ekonomi dan pemulihan sektor properti secara berkelanjutan. (*/mto)